กรมที่ดินสังคายนาระเบียบอาคารชุด

กรมที่ดินสังคายนาระเบียบอาคารชุด

1 ก.ย. 2554

ตามที่ได้มีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายอาคารชุด โดยการออกพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 และต่อมาออก กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการจดทะเบียนอาคารชุด การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พ.ศ. 2553 และ กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาคารชุด พ.ศ. 2553 (ดูข่าว ปรับปรุงแก้ไขกฎกระทรวงอาคารชุด https://asa.or.th/?q=node/104770) เนื่องจากเป็นการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมหลายประการ กรมที่ดินจึงได้ยกเลิกระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด ฉบับเดิม และออกระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. 2554โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2554

ระเบียบกรมที่ดินฉบับใหม่นี้เป็นการแก้ไขเพื่อให้สอดคล้องกับกฎกระทรวงสองฉบับดังกล่าว และได้มีการแก้ไขแบบฟอร์มต่างๆ และเพิ่มเติมแบบฟอร์มใหม่ๆ ด้วย

ดาวน์โหลด: ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. 2554

อนึ่ง ขอสรุปการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญๆ ในกฎหมายและกฎกระทรวงอาคารชุดเพื่อเป็นข้อมูล ดังนี้ (เรียบเรียงจากเอกสารประชาสัมพันธ์ของกรมที่ดิน)

1. การจดทะเบียนอาคารชุด
1.1 กำหนดให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดจะต้องแสดงเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
1.2 ต้องยื่นร่างข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดในขั้นตอนการจดทะเบียนอาคารชุด
1.3 การกำหนดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปตามเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด(เดิม ตามราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมด)
1.4 กรณีที่อาคารชุดมีห้องชุดเพื่อการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกไม่ให้รบกวนผู้อยู่อาศัย และห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด นอกจากพื้นที่ที่จัดไว้ดังกล่าว รวมถึงบทกำหนดโทษหากมีการฝ่าฝืน

2. การดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุด
2.1 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนเพือรับรองข้อบังคับและผู้จัดการซึ่งผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด(ผู้ประกอบการ)ได้ดำเนินการไว้ รวมทั้งเพื่อให้มีการแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
2.2 การเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด (เดิม ให้เป็นไปตามข้อบังคับของแต่ละนิติบุคคลอาคารชุด)
2.3 กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และมีการเปลี่ยนแปลงองค์ประชุมของที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งมติของเจ้าของร่วมที่จะใช้ลงมติในเรื่องที่สำคัญๆ
2.4 กรณีที่มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ผู้จัดการหรือคณะกรรมการ กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องนำมายื่นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องดำเนินการภายใน 30 วันนับแต่วันที่เจ้าของรวมมีมติ รวมถึงบทกำหนดโทษหากพ้นระยะเวลาดังกล่าว
2.5 ให้อำนาจคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน
2.6 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำงบดุล รายงานประจำปี แต่งตั้งผู้ตรวจสอบบัญชี และให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีเพื่อพิจารณาเรื่องดังกล่าว
2.7 กำหนดหน้าที่ให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติ เช่น ให้จัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลา 15 วันต่อเนื่องกัน รวมทั้งบทกำหนดโทษสำหรับผู้จัดการที่ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว

3. ค่าใช้จ่ายในการจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 18
3.1 กำหนดให้เจ้าของร่วมที่ไม่ชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ภายในระยะเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่ม
3.2 กำหนดระยะเวลาให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องออกหนังสือปลอดหนี้ให้กับเจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว รวมทั้งได้กำหนดโทษในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามดังกล่าว
3.3 กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป

4. เปลี่ยนแปลงอัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาคารชุด เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน เช่น ค่าจดทะเบียนอาคารชุด 2,000 บาท (เดิม 500 บาท), ค่าคำขอ 20 บาท (เดิม 2 บาท) เป็นต้น