ผังเมือง กทม.ใหม่ คุมกำเนิดคอนโด ดันต้นทุนที่ดินพุ่ง
1 มี.ค. 2555
คัดจาก หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ online หัวข้อข่าว ‘คอนโดปรับราคาห้องละแสน “ผังเมืองใหม่”ตัวการดันต้นทุนพุ่ง’
ผู้ประกอบการ 3 สมาคมอสังหาฯ โวยร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ ข้อบังคับขึ้นตึกสูงในซอย ถนนต้องกว้าง 16 เมตร เป็นไปไม่ได้ หากบังคับใช้จริงคนซื้อเดือดร้อน ราคาขยับแน่ 10-20% เพราะเจอต้นทุนที่ดินพุ่งพรวด ชี้ทาวน์เฮาส์โซนตะวันออกโดนคุมกำเนิดด้วย วิ่งล็อบบี้บิ๊กรัฐบาล-ผู้ว่าฯ ล้มผังใหม่
บีบคอนโดฯห้ามขึ้นในซอย
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็น กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทั้ง 3 สมาคม นำโดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ขอคัดค้านร่างผังเมืองใหม่ เพราะถ้าบังคับใช้จริง ซอยที่มีเขตทางไม่ถึง 16 เมตรจะสร้างคอนโดมิเนียมไม่ได้ ทั้ง ๆ ที่ในทางปฏิบัติเป็นไปไม่ได้เลย เช่น ปัจจุบันพื้นที่ ย.5, ย.6 (พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เขตทางกว้าง 6 เมตรขึ้นไป จะสร้างอาคารขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร หรือคอนโดฯไม่เกิน 8 ชั้น หรือสูง 23 เมตรได้
เช่นเดียวกับ “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” ที่มีพื้นที่เกินกว่า 10,000 ตารางเมตร ในพื้นที่ ย.8-ย.10 (พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ย่านใจกลางเมือง สามารถสร้างคอนโดฯในซอยที่มีเขตทางกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปได้ แต่กฎใหม่ไม่ได้ เท่ากับซอยในกรุงเทพฯขึ้นคอนโดฯไม่ได้เลย ยกเว้นซอยเดียวคือทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ที่มีเขตทางกว้างเท่ากับรัฐกำหนดคือ 16 เมตร
คอนโดฯแพงขึ้นห้องละแสน
ผลที่ตามมาจะทำให้ราคาขายคอนโดฯในซอยแพงขึ้นมาก ซึ่งไม่ใช่เฉพาะโครงการใหม่เท่านั้น แต่รวมถึงโครงการที่มียูนิตเหลือขาย และโครงการใหม่ทำเลติดถนนใหญ่จะแพงขึ้นอีก 10-20% หรือประมาณยูนิตละแสนบาท ยกตัวอย่าง โครงการในซอยสุขุมวิท ตั้งแต่อโศก-เอกมัย ปัจจุบันขายเฉลี่ย ตร.ม.ละ 1.2-1.3 แสนบาท อาจปรับขึ้นเป็น 1.4-1.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. ส่วนที่ดินจากประมาณ 5 แสนบาทต่อ ตร.ว. ก็จะเพิ่มพรวดเป็น ตร.ว.ละ 7-8 แสนบาท หรือโครงการในซอย แต่ทำเลชานเมือง จาก ตร.ม.ละ 30,000-50,000 บาท จะปรับขึ้นเป็น 40,000-60,000 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนคอนโดฯเปิดใหม่ริมถนนจะต้องซื้อที่ดินแพงขึ้น และปัจจุบันเริ่มจะหมดไปเรื่อยๆ แล้ว ผู้ประกอบการจึงต้องขยับเข้าไปพัฒนาในซอย สรุปว่า ผลกระทบจะมีต่อราคาที่ดินดิบในการพัฒนา ตร.ว.ละ 1 แสนบาท คำนวณแล้วผู้ประกอบการจะต้องตั้งราคาขายเพิ่มอีก ตร.ม.ละ 11,000-12,000 บาท เพื่อให้ได้กำไรเท่าเดิม
ทาวน์เฮาส์ชานเมืองโดนด้วย
ตลาดทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯโซนตะวันออก อาทิ ฉลองกรุง มีนบุรี ลาดกระบัง ฯลฯ ก็เป็นปัญหาเช่นกัน จากปัจจุบันแปลงที่ดินติดถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตรสามารถสร้างได้ แต่ร่างผังเมืองใหม่ปรับเพิ่มเป็น 12 เมตร ทำให้ในซอยก็ขึ้นทาวน์เฮาส์ไม่ได้เลย ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กจะแย่ เพราะต้องซื้อที่ดินริมถนนใหญ่ ตร.ว.ละ 2-3 แสนบาทมาพัฒนา ส่วนที่ดินริมถนน แม้ทำคอนโดฯได้ก็ต้องตั้งราคาขายสูงถึง 90,000-100,000 บาทต่อ ตร.ม. ตกยูนิตละ 3-4 ล้านบาท เท่ากับผู้มีรายได้น้อยต้องถูกบีบให้ออกไปอยู่นอกเมือง
3 สมาคมอสังหาฯ ล็อบบี้ให้ทบทวน
ก่อนหน้านี้ 3 สมาคมได้เดินสายพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง และผู้ว่าฯ กทม. เพื่อขอให้ทบทวนร่างใหม่ พร้อมเสนอให้ใช้เกณฑ์ข้อบังคับความกว้างซอยตามผังเมืองฉบับปัจจุบัน คือ ซอยกว้าง 6 เมตร หรือ 10 เมตร สามารถก่อสร้าง “อาคารขนาดใหญ่” และ “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” ได้
กทม.โยนลูกบอร์ดผังเมืองชี้ขาด
ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า กทม.จะขอต่ออายุผังเมืองรวม กทม. ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2556 หลังต่ออายุมาแล้ว 1 ครั้ง จะครบกำหนดวันที่ 15 พฤษภาคมนี้ เพื่อปรับปรุงร่างผังเมืองรวมให้แล้วเสร็จ หลังมีข้อเสนอจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ให้ปรับปรุงเรื่องข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในซอยที่ทำให้บางพื้นที่ไม่สามารถสร้างตึกสูงได้ ยกเว้นต้องสร้างบนถนนใหญ่ขนาด 12 เมตรและ 16 เมตร จากเดิมผังเมืองฉบับที่บังคับใช้อยู่ขณะนี้กำหนดถนนขนาด 10 เมตร 16 เมตร และ 30 เมตร
ข้อเสนอเอกชนเป็นเรื่องเดิม ๆ ที่หารือกันมาหลายครั้งแล้ว จะเสนอให้บอร์ดผังเมืองแห่งชาติพิจารณาในเดือนมีนาคม และขึ้นอยู่กับว่าจะเห็นด้วยตามที่เอกชนร้องขอหรือไม่ เพราะการทำผังเมืองรวมอำนาจไม่ได้อยู่ที่ กทม. ต้องรับฟังความคิดเห็นหลากหลาย
ทั้งนี้ กทม.ยืนยันจะใช้ข้อกำหนดเดิมที่เคยผ่านการพิจารณาของคณะที่ปรึกษาด้านผังเมือง กทม.มาแล้ว คือจะสร้างตึกสูงได้ต้องอยู่บนถนนกว้าง 12 เมตร และ 16 เมตรเท่านั้น เพราะในผังเมืองใหม่ให้โบนัสโดยรอบสถานีรถ ไฟฟ้ารัศมี 500 เมตร ให้พัฒนาได้มากขึ้นชดเชยอยู่แล้ว วัตถุประสงคเพื่อต้องการสร้างคอนเซ็ปต์ของเมืองแต่ละพื้นที่ รวมทั้งจัดระเบียบเมือง ป้องกันแก้ไขปัญหาจราจรในซอย รวมถึงการเข้า-ออกของรถดับเพลิงด้วย