ผลักดันเอกชน-แบงก์ ใช้เอสโครว์

ผลักดันเอกชน-แบงก์ ใช้เอสโครว์

จากกรณีที่พระราชบัญญัติ การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ จนกระทั่งปัจจุบันเป็นเวลา 3 ปีปรากฏว่ายังไม่มีโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดปฏิบัติตามกฎหมายแม้แต่รายเดียว ทั้งที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่ก็ได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการระบบเอสโครว์ หรือ การรับประกันคุ้มครองเงินดาวน์แล้วจำนวนหลายแห่ง

เรื่องนี้ นางพนอศรี ถาวรเศรษฐ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายระบบการคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยว่าเมื่อไม่นานมานี้ สศค. ได้หารือกับ 3 สมาคมได้แก่ สมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เกี่ยวกับการผลักดันให้ผู้ประกอบการผลักดันโครงการนำร่องให้ใช้ระบบเอสโครว์ เพื่อให้ผู้บริโภคเห็นเป็นรูปธรรม เพราะที่ผ่านมา นับจากกฎหมายบังคับใช้ผู้บริโภคจำนวนมากที่ยังไม่ทราบว่ามีทางเลือกดังกล่าวเพื่อลดความเสี่ยงจากการซื้อบ้าน นอกจากการซื้อ-ขาย จ่ายเงินดาวน์ตามปกติกับทางโครงการ

ทั้ง 3 สมาคมก็เห็นดีด้วยและรับแนวทางไปปฏิบัติ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้บริโภคเป็นสำคัญ ส่วนของธนาคารที่ได้ไลเซนส์จากกระทรวงการคลังไปแล้วก็น่าจะเริ่มเปิดเคาน์เตอร์ให้บริการได้ทันที เพราะมีความพร้อมอยู่แล้ว

ส่วนกรณีที่มีกระแสข่าวว่า จะเกิดฟองสบู่กับคอนโดมิเนียม และการพัฒนาค่อนข้างเกินความต้องการในหลายพื้นที่นั้น ทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) และกรมที่ดินต้องการให้ใช้เอสโครว์บังคับรับฝากเงินดาวน์เฉพาะคอนโดมิเนียม เรื่องนี้ นางพนอศรีมองว่า ไม่สามารถบังคับได้เนื่องจากกฎหมายเปิดทางเลือกให้ตามความพึงพอใจ หากจะบังคับจริงต้องแก้ไขกฎหมายซึ่งต้องใช้เวลานาน ขณะเดียวกัน มองว่าปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯยังไม่ถึงขั้นประสบภาวะวิกฤติ จึงยังไม่มีผู้ประกอบการและผู้บริโภคสนใจใช้ระบบดังกล่าว แต่ธุรกิจอื่นได้ใช้ระบบเอสโครว์บ้างแล้วโดยเฉพาะแบงก์ต่างชาติหรือธนาคารแห่งประเทศไทย

สำหรับธนาคารที่ได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการตัวกลางรับดูแลผลประโยชน์ หรือเอสโครว์ มีจำนวน 9 แห่ง ได้แก่ ธนาคารกรุงเทพ, ไทยพาณิชย์, เอบีเอ็นแอมโร, กสิกรไทย, เอชเอสบีซี(ฮ่องกงแบงก์), ซูมิโตโม, ซิตี้แบงก์, กรุงศรีอยุธยาและสแตนดาร์ดชาเตอร์ด
ด้านนางสาวธำรงลักษณ์ ลาพินี นักวิชาการ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา กล่าวว่า หากจะให้เอสโครว์มีผลบังคับใช้ให้เห็นเป็นรูปธรรม จะต้องกำหนดเป็นเงื่อนไขบังคับไม่ว่าจะเป็นธุรกิจอะไร และหากจะบังคับให้คอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรใช้ระบบเอสโครว์ ด้วยจะต้องแก้ไขกฎหมาย แต่กฎหมายเอสโครว์ฉบับนี้เป็นลักษณะเปิดทางเลือกไม่ได้บังคับ ดังนั้นจึงเป็นธรรมดาที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจะเลือกไม่ใช้เพราะการนำเงินดาวน์ฝากไว้ที่แบงก์ทั้งสองฝ่ายก็จะเสียค่าธรรมเนียม 0.3%ของวงเงินดาวน์

“แต่หาก โครงการนั้นแบรนด์น่าเชื่อถือ สถานการณ์เศรษฐกิจยังไปได้ดีไม่วิกฤติเหมือนปี 2540 ก็เป็นไปได้ที่จะไม่เลือกใช้เอสโครว์ และการวางเงินดาวน์กับโครงการก็ไม่เสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม ในทางกลับกัน ขณะนี้มีธุรกิจอื่นที่ใช้เอสโครว์เข้ามาเกี่ยวข้อง ได้แก่ การซื้อ-ขายเครื่องบินของการบินไทย การซื้อหายหุ้น เครื่องจักรต่างๆ ซึ่งเข้าใจว่าแบงก์ต่างชาติได้ดำเนินการแล้ว อาทิ ฮ่องกงแบงก์”

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) และกรรมการคณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์หรือ เอสโครว์ กล่าวว่า ธนาคารได้รับไลเซนส์ไป 9 ราย ซึ่งขณะนี้มีปัญหาว่า ยังไม่มีรายใดเปิดให้บริการ โดยเฉพาะด้านการรับฝากเงินดาวน์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมองว่าแต่ละแบงก์ไม่มีประสบการณ์ ความชำนาญ ไม่มีกรอบมาตรฐานในการปฏิบัติด้านเอสโครว์แม้ได้ไลเซนส์ไปก็ตามส่งผลให้ยังไม่มีแบงก์ไหนกล้าเปิดให้บริการ เพราะเกรงว่าจะเกิดความผิดพลาด และธนาคารแห่งประเทศไทยก็ยังไม่มีแนวทางปฏิบัติอะไรออกมา

ขณะเดียวกัน สถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่วิกฤติเหมือนปี 2540และ คอนโดมิเนียมยังไม่เกิดฟองสบู่ ตลาดยังไปได้ดี จึงไม่จำเป็นต้องใช้แต่หากว่า ช่วงไหนจังหวะเกิดวิกฤติ ผู้ประกอบการก็สามารถนำเอสโครว์มาใช้ได้อย่างทันท่วงที ดังนั้นกฎหมายจึงไม่บังคับ

สอดคล้องกับนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  แบงก์ที่ได้ไลเซนส์ ไม่มีรายใดเปิดเคาน์เตอร์ให้บริการ เพราะขาดประสบการณ์ หากผู้บริโภครายใดเดินเข้าไปที่แบงก์ และถามถึงเรื่องเอสโครว์ เจ้าหน้าที่จะตอบเป็นเสียงเดียวกันว่าไม่ทราบเรื่อง เพราะแบงก์เมื่อได้ไลเซนส์แล้วจะเก็บเรื่องไว้ไม่ดำเนินการใดๆต่อ ไม่มีการอบรมพนักงาน หรือ ออกเกณฑ์มาตรฐานการปฏิบัติเกี่ยวกับเอสโครว์ออกมา

“หากสศค.จะให้ ผู้ประกอบการนำร่องโครงการโดยใช้ระบบเอสโครว์ต้องถามกับแบงก์ ที่ได้ไลเซนส์ว่า พร้อมหรือยังส่วนผู้ประกอบการไม่มีปัญหาเพราะสามารถคัดเลือกโครงการนำร่องได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ต้องถามความสมัครใจของผู้บริโภคหากผู้บริโภคสนใจก็สามารถดำเนินการได้ แต่ปัจจุบัน ผู้ประกอบการมักใช้กลยุทธ์ทางการตลาดโดยเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินค่ายใหญ่ ที่จูงใจเงินดาวน์ 0% หรือ วางเงินดาวน์ต่ำๆไม่เกิน 5% ซึ่งมองว่า แทบจะไม่มีเงินดาวน์เข้ามาเกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขาย ดังนั้นก็ไม่จำเป็นต้องเลือกให้ระบบเอสโครว์เข้ามา เพราะนอกจากจะเสียเวลาแล้วยังมีภาระค่าธรรมเนียมแบงก์ด้วย”

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า เรื่องเอสโครว์มีการเรียกร้องให้ออกข้อกฎหมายมานานแล้ว นับตั้งแต่ เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 แต่เกิดความล่าช้า กว่ากฎหมายจะบังคับใช้ก็เป็นช่วงที่เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะปกติ อย่างไรก็ดี เอกชนมีความพร้อม แต่ขึ้นอยู่กับผู้บริโภคว่าจะเลือกใช้ระบบเอสโครว์หรือไม่ นอกจากนี้ หากโครงการใดใช้ระบบเอสโครว์ในช่วงนี้มองว่าจะเป็นกลยุทธ์ทางด้านตลาดทางหนึ่งหากโครงการนั้นมีสายป่านที่ดีพอ

คัดจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ฉบับวันที่ 20 – 23  กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2554