สัมมนาสถานการณ์อาคารสร้างค้างในกรุงเทพฯ

สัมมนาสถานการณ์อาคารสร้างค้างในกรุงเทพฯ

เรียบเรียงจาก ฐานเศรษฐกิจ 25-27 ก.พ. 2553

หลังจากที่ได้มี “กฎกระทรวง กำหนดหลักเกณฑ์การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือดัดแปลงอาคาร สำหรับอาคารที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ พ.ศ. 2552” ออกใช้บังคับเมื่อ 4 พ.ย. 2552 ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดสัมมนาภายใต้หัวข้อ “สถานการณ์อาคารสร้างค้างในกรุงเทพฯ” เพื่อนำเสนอจำนวนอาคารสร้างค้างในปัจจุบันและแนวทางที่จะนำอาคารเหล่านั้นมาพัฒนาใหม่อีกครั้ง มีเนื้อหาบางส่วนที่น่าสนใจมาเล่าต่อให้แก่สมาชิก

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยข้อมูลในเขตกรุงเทพฯ ว่ามีจำนวนอาคารสร้างค้างถึง 508 อาคารในช่วงปี 2544 และลดลงเหลือ 423 อาคารในปี 2546 และล่าสุด เดือนมกราคมที่ผ่านมา มีอาคารสร้างค้างเหลือ 205 อาคาร (รวมจำนวนอาคารเก่าที่ปรับปรุงไปแล้วถึงปัจจุบัน 278 อาคาร และอยู่ในระหว่างก่อสร้าง 25 อาคาร)

อาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่ปัจจุบันแบ่งเป็น อาคารที่พักอาศัย (คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์) และอาคารพาณิชย์ 158 อาคาร มีพื้นที่ประมาณ 1.9 ล้านตารางเมตร อาคารสำนักงาน 20 อาคาร มีพื้นที่ประมาณ 1.3 ล้านตารางเมตร รวมเป็น 178 อาคาร พื้นที่รวมประมาณ 3.2 ล้านตารางเมตร แยกเป็นอาคารที่เข้าใช้พื้นที่ไม่สร้างต่อ 21 อาคาร อาคารทิ้งร้างมีโครงสร้าง 104 อาคาร และอาคารทิ้งร้างมีเพียงเสาเข็ม 53 อาคาร

หากพิจารณาเฉพาะอาคารสร้างค้างที่อยู่ในทำเลทองอย่างแนวเส้นทางรถไฟฟ้า (บีทีเอส เอ็มอาร์ที สายสีเขียวเข้ม หมอชิต-สะพานใหม่ สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ และ หัวลำโพง-บางแค สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และสายแอร์พอร์ตลิงค์) จะพบว่ามีจำนวนอาคารสร้างค้างที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรมอยู่ 45 อาคาร แยกเป็นอาคารที่เข้าใช้พื้นที่ไม่สร้างต่อ 7 อาคาร อาคารทิ้งร้างมีโครงสร้าง 23 อาคาร และอาคารทิ้งร้างมีเพียงเสาเข็ม 15 อาคาร

เมื่อมีกฎกระทรวงดังกล่าวออกมา ก็มีความคาดหวังว่าอาคารสร้างค้างที่เหลืออยู่จะถูกนำมาปรับปรุงใหม่อีกครั้ง ซึ่งอาคารที่อยู่ในข่ายได้รับนิรโทษกรรมคือ อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 17 ก.พ. 2535 ถึง 7 ส.ค. 2543 ทั้งนี้ การยื่นขอนิรโทษกรรมต้องดำเนินการภายใน 5 ปี หรือสิ้นสุดพฤศจิกายน 2557 ที่ผ่านมาขณะนี้ยังไม่มีใครมาขอใช้สิทธิดังกล่าว ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะเพิ่งมีการประกาศใช้กฎกระทรวง และถือเป็นเรื่องใหม่มาก

นายพินิจ เลิศอุดมธนา วิศวกรโยธา 8 วช. กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม. แสดงความเป็นห่วงหากนักลงทุนรายใดมีความสนใจนำอาคารเก่าที่สร้างค้างมาก่อสร้างใหม่จะต้องตรวจสอบในหลายประเด็นของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบประเภทของใบอนุญาตว่าตรงกับวัตถุประสงค์ที่จะนำอาคารไปพัฒนาหรือไม่ ใบอนุญาตดังกล่าวติดคดีความใดหรือไม่ วันเวลาที่ได้มีการยื่นขออนุญาต อาคารนั้นเข้าข่ายที่จะได้รับนิรโทษกรรมหรือไม่ ที่ดินมีโฉนดครบและถูกต้องหรือไม่ หากที่ดินมีมากกว่า 1 แปลง ต้องมีโฉนดครบทุกแปลง รวมถึงภาระผูกพันกับสถาบันการเงินหรือไม่

และสิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาให้รอบคอบอีกประการ คือ ใบอนุญาตก่อสร้างนั้นก่อสร้างผิดแบบหรือไม่ เพราะหากผิดแบบแล้วผู้ซื้ออาคารไปก็จะต้องถูกดำเนินคดีด้วย ปัจจุบันมีอาคารขนาดใหญ่หลายแห่งอยู่ในทำเลดีได้รับความสนใจจากนักลงทุนเข้ามาสอบถามเป็นจำนวนมาก แต่ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ด้วยเหตุผลของการติดคดีความ หรือผิดแบบมาตั้งแต่เจ้าของเดิม

นายวีระ วิสุทธิรัตนกุล นิติกรชำนาญการ สำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง ให้ความเห็นว่า ในทางกฎหมายแล้ว ผู้ซื้ออาคารเก่าขออนุญาตเปลี่ยนการใช้ได้ แต่ต้องพิจารณาด้วยว่าประเภทการใช้งานใหม่สอดคล้องกับเกณฑ์ต่างๆ ในปัจจุบันหรือไม่ อาทิ เกณฑ์ผังเมือง ต้องมีการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือไม่

แม้ว่าอาคารสร้างค้างจะยังคงอยู่ในระบบ และอาจจะถูกนำมาพัฒนาเข้าสู่ตลาดเป็นซัพพลายใหม่ แต่เชื่อว่าโอกาสเห็นคงมีไม่มากนัก เพราะเจ้าของอาคารเองก็ยังต้องการขายสินค้าในราคาสูง ขณะที่ผู้ซื้อต้องการซื้อในราคาถูก เพราะการพัฒนาอาคารเก่ามักจะมีต้นทุนแฝงที่อาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งคงต้องรอดูว่าจะมีใครกล้าลงทุนหรือไม่ ที่สำคัญอาคารสร้างค้างที่มีศักยภาพ ทั้งทำเลที่ตั้งและคุณภาพของอาคารถูกนำไปพัฒนาเกือบหมดแล้ว