คอนโดแนวราบยื่นจดทะเบียนอาคารชุดได้

คอนโดแนวราบยื่นจดทะเบียนอาคารชุดได้

คัดมาจาก มติชน 24 ก.พ. 2553

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเผยแพร่ผลการพิจารณาข้อหารือของกรมที่ดิน กรณีมีผู้ประกอบการหลายรายนำอาคารที่มีลักษณะแตกต่างจากอาคารชุดทั่วๆ ไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวมายื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด และจดทะเบียนให้ห้องชุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุดซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อห้องชุดได้กรรมสิทธิ์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร

ทั้งนี้ กรมที่ดินได้หยิบยกกรณีบริษัท โอทูวิลล่าส์ จำกัด ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม” จังหวัดภูเก็ต ลักษณะเป็นอาคารสูง 2 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 16 ห้องชุด ประกอบด้วยอาคารเอและอาคารบี ลักษณะเป็นตึกแถว ส่วนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเป็นบ้านแฝด ซึ่งเห็นว่าอาจเป็นการอาศัยช่องว่างของกฎหมายอาคารชุดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างด้าว โดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลายอาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคาชุด ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่เป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในอาคารและที่ดินได้ และการยอมให้จดทะเบียนได้จะทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ให้ความหมายของ “อาคารชุด” ว่า “อาคารที่บุคคลสามารถแยกกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง” โดยไม่ได้มีการกำหนดลักษณะหรือรูปแบบของอาคารไว้ จึงขอหารือว่าอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแถว หรือบ้านแฝด จะสามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่ หรือควรมีลักษณะอย่างไร

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 5) ได้พิจารณาข้อหารือเห็นว่า กฎหมายได้กำหนดหลักฐานและรายละเอียดต่างๆ สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบเช่นใด ดังนั้น หากเจ้าหน้าที่เห็นว่าอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลอันได้แก่ ห้องชุด สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจจดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดได้โดยใช้ดุลพินิจพิจารณาข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี ว่าอาคารชุดที่จะนำมาจดทะเบียนนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยเฉพาะการแยกการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวว่า การขอยื่นจดทะเบียน บ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝดเป็นอาคารชุดส่วนใหญ่เกิดตามแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา โดยที่ผ่านมามีขอมายื่นจดทะเบียนประมาณ 5 ราย แม้กรมที่ดินจะมีนโยบายชัดเจนที่จะไม่ให้ชาวต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่เมื่อผลการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกาออกมาลักษณะดังกล่าว เจ้าหน้าที่จำเป็นต้องจดทะเบียนให้ ซึ่งขณะนี้ก็ได้จดทะเบียนอาคารชุดให้กับโครงการ “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม” ไปแล้ว และเชื่อว่าหลังจากนี้จะมีโครงการลักษณะนี้เพิ่มมากขึ้น