ความคืบหน้า ผังเมืองรวม กทม. (update 26 ม.ค. 2555)

ความคืบหน้า ผังเมืองรวม กทม. (update 26 ม.ค. 2555)

กทม.ปรับผังเมืองรวม ใช้เกณฑ์ทางเลือกถนน 4 เลน
เรียบเรียงจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 26-28 มกราคม 2555

กทม.เขย่าร่างผังเมืองรวมใหม่อีกรอบ คนฝั่งธนฝันค้างพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ไม่ได้ ให้คงนโยบายเดิมเป็นพื้นที่รับน้ำ ระบุบ้านริมคลองมีโอกาสเจอแจ๊กพอตหากสร้างหลังปี 2549 ต้องรื้อทิ้งหมด เตรียมปล่อยผีสร้างอาคารขนาดใหญ่ด้วยเกณฑ์ใหม่ “ถนน 4 เลน” เป็นทางเลือกข้อกำหนดความกว้างของถนน

ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ภายหลังจากร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3 ) พ.ศ… ผ่านกระบวนการรับฟังความคิดเห็นของประชาชน และนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่มี ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าฯกทม.เป็นประธานแล้ว ที่ประชุมมีมติให้สำนักผังเมืองกลับมาแก้ไขร่างการใช้ประโยชน์ที่ดินในบางประเด็น เพื่อปรับให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ดังเช่นพื้นที่ฝั่งตะวันตกของ กทม.ที่ต้องประสบปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาซึ่งส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบเป็นจำนวนมาก

+ฝั่งธนเป็นพื้นที่รับน้ำ

ข้อกำหนดของผังเมืองรวมกทม.ฉบับเดิมที่บังคับใช้ตั้งแต่ ปี 2549-2553 ที่หมดอายุลงและอยู่ในระหว่างต่ออายุการใช้งาน กำหนดให้พื้นที่ฝั่งตะวันตกเป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือ ก.1 กำหนดให้เป็นเฉพาะพื้นที่อนุรักษ์ด้านการเกษตร พื้นที่ระบายน้ำ และสามารถเปิดให้พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยวไม่เกิน 100 ตารางวา

ในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินฝั่งตะวันตกใหม่ให้เป็นพื้นที่สีเหลืองมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หมายถึงที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและชนบทและเกษตรกรรม หรือ ย.1 ซึ่งเปิดโอกาสให้มีการพัฒนาได้มากขึ้น โดยกำหนดให้บ้านจัดสรรแบ่งแปลงย่อยไม่น้อยกว่า 100 ตารางวา สามารถทำพาณิชยกรรมไม่น้อยกว่า 100 ตารางเมตร และพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้นไม่เกิน 300 ตารางเมตร แต่ต้องตั้งอยู่ติดกับถนนกว้าง 16 เมตร หรือรถไฟฟ้าจากสถานี รัศมีไม่เกิน 500 เมตร เป็นต้น

อย่างไรก็ตามล่าสุดคณะกรรมการผังเมือง กทม.มีคำสั่งให้ผู้รับผิดชอบนำพื้นที่โซนตะวันตกของกทม. กลับไปทบทวนใหม่และให้นำข้อกำหนดที่บังคับในผังเดิม มาบังคับใช้ คือ ให้คงพื้นที่โซนตะวันตก เป็นพื้นที่สีขาวทแยงเขียวเช่นเดิม เพราะหากใช้ตามของใหม่เกรงว่าจะทำให้มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากขึ้น ขณะเดียวกันพื้นที่ดังกล่าวอาจจะมีการกำหนดให้เป็นทุ่งรับน้ำ หรือขุดคลองในอนาคต เพื่อป้องกันน้ำท่วมในเขตพื้นที่ชั้นในของกทม.

+รื้อทิ้งบ้านรุกล้ำคลอง

ขณะที่คูคลองนับพันคลองทั่ว กทม. โดยเฉพาะคลองสำคัญ ตั้งแต่แนว เหนือ -ใต้ กทม. กำหนดให้เว้นระยะถอยร่น 6 เมตรขึ้นไป กรณีคลองกว้างเกิน 10 เมตร และไม่ถึง 10 เมตร เว้นระยะถอยร่น 3 เมตร ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมือง กำหนดเป็นนโยบายควบคุมทั่วประเทศด้วย แต่ที่ผ่านมา ผังเมืองรวม กทม.ปี 2549 และกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งมีข้อบัญญัติ กทม. ออกมารองรับ กำหนดให้เว้นระยะถอยร่นดังกล่าวแล้ว แต่มีปัญหาประชาชนไม่ปฏิบัติตาม จะต้องตรวจสอบว่า หากใครก่อสร้างอาคารหลังปี 2549 ที่ผังเมืองรวมกทม.บังคับ จะต้องถูกรื้ออาคารทิ้ง เพราะผิดกฎหมาย ส่วนใครสร้างก่อนไม่มีปัญหาอะไร แต่จะต้องหาทางแก้ปัญหาต่อไป

+เพิ่มเกณฑ์ 4 เลนเป็นทางเลือก

ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองเปิดเผยด้วยว่า อีกกรณีที่สำคัญคือการปรับแก้เงื่อนไขข้อกำหนด กรณีเขตทางของถนน ซึ่งจะนำเกณฑ์ของถนน 4 ช่องจราจร เป็นทางเลือก สามารถสร้างอาคารใหญ่เกิน 10,000 ตารางเมตร สูงเกิน 23 เมตรหรือ 8 ชั้นได้ แต่ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของข้อกำหนดการใช้ที่ดินของสีผังนั้นๆ ส่วนที่ในซอยขนาด 2 ช่องจราจร ห้ามพัฒนาตึกสูงประเภทคอนโดมิเนียม เพราะอาจมีผลกระทบจากน้ำท่วม การจราจร ไฟไหม้ และปัญหาการจอดรถที่ผิวเขตทางสาธารณะ

ต่อข้อถามที่ว่า สมาคมอาคารชุดไทยจะขอผ่อนปรนให้พัฒนาพื้นที่ในซอยขนาดความกว้าง 6-10 เมตร สร้างคอนโดมิเนียมได้เกิน 23 เมตรหรือเกิน 8 ชั้นนั้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า ให้ใช้ข้อกำหนดผังเมืองฉบับเก่าปี 2549 ที่หมดอายุ หรือใช้ข้อบัญญัติ กทม. ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แทน ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวว่า ไม่สามารถแก้ไขหรือผ่อนปรนให้ได้ เพราะทำเลในซอยผู้ประกอบการมักเข้าไปซื้อที่ดินพัฒนาคอนโดมิเนียมและมีจำนวนห้องมาก อาจส่งผลกระทบให้เกิดความแออัด กระทบต่อปัญหาจราจรในภาพรวม แต่จะเปิดช่องให้พัฒนาได้ หากทำเลนั้นมีถนนขนาด 4 ช่องจราจร

ด้านนางสาวปัญญภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า ขณะนี้ การพิจารณาเรื่องการนำเกณฑ์ของช่องจราจรคือ 4 เลนมาใช้ยังมีปัญหา กล่าวคือหลายฝ่ายยังไม่เห็นด้วยเนื่องจากมาตรฐานความกว้างของถนนไม่เท่ากันแม้เป็น 4 เลนเหมือนกัน ดังนั้นจึงเปิดเป็นทางเลือก และยังคงใช้ขนาดความกว้างของเขตทางหรือขนาดถนนเป็นเกณฑ์ ได้แก่ ขนาดต่ำสุด 12 เมตร หรือ 4 ช่องจราจร, 16 เมตร, และ 30 เมตร

ส่วนในซอยห้ามสร้างอาคารใหญ่ ยอมรับว่ามีผลกระทบต่อผู้ประกอบการมาก เช่น สุขุมวิท ซอยกว้าง 6-8 เมตร หากปล่อยให้สร้างคอนโดมิเนียมใหญ่ มีคนอยู่มาก ขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตร จะมีปัญหาจราจร รถดับเพลิงเข้าไม่ได้ถ้าไฟไหม้ แต่หากต้องการสร้างใหญ่ควรออกมาตั้งริมถนน ที่กำหนดขนาดไว้ให้ เช่น พื้นที่สีน้ำตาล หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-10 หากต้องการสร้างอาคารพักอาศัยรวมพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่บนถนนขนาด 16 เมตร ส่วนพาณิชยกรรม ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ถนนกว้างต่ำกว่านั้น ก็สร้างให้เล็กลงเป็นต้น

+คาดประกาศผังใหม่ได้อย่างเร็วปลายปี 2555

สำหรับขั้นตอนดำเนินการพิจารณาร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3) พ.ศ…. ที่จะบังคับใช้แทนผังเมืองรวม กทม.ฉบับ ปี 2549 ที่หมดอายุลงและกฎหมายให้อำนาจต่ออายุอีก 2 ครั้งครั้งละ 1 ปี รวม 2 ปีนั้น ขณะนี้ สำนักผังเมืองได้ต่ออายุครั้งที่ 2 ออกไปอีก 1 ปีแล้ว คือถึงปี 2556 เพราะขั้นตอนทางกฎหมายยังต้องใช้เวลาอีกมาก ขณะนี้ร่างผังยังอยู่ที่สำนักผังเมือง ที่นำกลับมาแก้ไข และต้องนำเข้าคณะกรรมการผังเมือง กทม.อีกครั้ง หากเห็นชอบจึงจะเสนอไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง เข้าสู่การพิจารณาในคณะกรรมการผังเมืองชุดใหม่ต่อไป คาดว่าอย่างเร็วจะแล้วเสร็จและประกาศได้ประมาณปลายปี 2555 อย่างช้าปี 2556

***********************************************************

กทม.เข้มผังเมืองใหม่ห้ามรุกริมคลอง
เรียบเรียงจาก หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ 13 ธันวาคม 2554

ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยความคืบหน้าในการร่างร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการรวบรวมและพิจารณาข้อคิดเห็นของประชาชน เพื่อนำเสนอต่อคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมที่มีผู้ว่าฯ กทม. เป็นประธาน คาดว่าจะเสนอให้พิจารณาได้ภายในต้นเดือน ม.ค. 2555 จากนั้นจึงจะส่งเรื่องให้คณะอนุกรรมการของกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ต่อไป  หลังจากกรมโยธาธิการและผังเมืองรับพิจารณาแล้วจะต้องผ่านกระบานการรับฟีงความคิดเห็นจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอีก 90 วัน ดังนั้น ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่อาจแล้วเสร็จไม่ทันวันที่ 15 พ.ค. 2555 ซึ่งจะครบกำหนดหมดอายุของผังเมืองรวมฉบับเดิม และอาจต้องอาจต้องต่ออายุออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 15 พ.ค. 2556

ในร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่จะยังคงกำหนดให้พื้นที่ฝั่งตะวันออกคงสภาพเป็นพื้นที่รับน้ำ (ฟลัดเวย์) เช่นเดิม รวมทั้งมีการเพิ่มข้อกำหนดในร่างผังสาธารณูปโภค โดยมีมาตรการที่เข้มงวดในการใช้พื้นที่ริมคลองสายสำคัญ 7-8 คลอง ทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตก เช่น ห้ามไม่ให้มีสิ่งปลูกสร้างหนาแน่น เพื่อให้การระบายน้ำคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งหลังจากนี้จะร่วมกับสำนักการระบายน้ำในการลงพื้นที่สำรวจคลองสายต่างๆ นอกจากนี้ มาตรการระยะยาวในการแก้ไขปัญหาน้ำท่วม จะอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ในการกำหนดระยะถอยร่นจากแนวคลองสำคัญ โดยคลองที่มีความกว้างต่ำกว่า 10 เมตร ต้องเว้นระยะห่างของสิ่งปลูกสร้าง 3 เมตร ส่วนคลองที่มีความกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ต้องเว้นระยะห่าง 6 เมตร

ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองยังให้ข้อสังเกตว่า ไม่ว่าจะกำหนดให้มีข้อบังคับเข้มงวดมากเพียงใดก็ตาม แต่หากการบริหารจัดการลุ่มน้ำภาคกลางยังไม่มีประสิทธิภาพ ก็คงไม่สามารถสกัดกั้นน้ำไม่ให้ไหลบ่าเข้ามายังพื้นที่ กทม.ได้

***********************************************************

กทม.เอาจริงฟันชุมชน-อาคารรุกล้ำ
เรียบเรียงจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 8-10 ธันวาคม 2554

ปัญหารุกล้ำริมคลอง

รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า ปัญหาที่พบมากในขณะนี้ คือ ประชาชนได้เข้าบุกรุกแนวคลองสร้างบ้านเรือนที่อยู่อาศัยตลอดแนวจนเต็มพื้นที่ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือคลองเปรมประชากร ที่มีบ้านนับหมื่นหลังตลอดแนวกว่า 70 กิโลเมตร ส่งผลให้คลองเปรมประชากรที่เดิมมีขนาดความกว้างกว่า 30เมตร เหลือช่องระบายน้ำเพียงกว่า 10 เมตรเท่านั้น แม้ที่ผ่านมาสำนักการโยธากทม. จะออกพระราชกฤษฎีกา(พ.ร.ฎ.) เวนคืนที่ดินเพื่อสร้างถนน 2-4 ช่องจราจรตลอด 2 ข้างฝั่งคลองยาวจนสุดเขตกทม. และเชื่อมต่อไปยังเขตปทุมธานี ระยะทาง 70 กิโลเมตร เพื่อกันเขตแนวคลองที่ชัดเจน และต้องการเพิ่มความกว้างขนาดคลอง รวมถึงอำนวยความสะดวกต่อการสัญจรและแก้ปัญหาจราจรในภาพรวม ทั้งทางน้ำและทางบก แต่กลับถูกชาวบ้านออกมาต่อต้าน กระทั่ง พ.ร.ฎ. หมดอายุลงเมื่อปี 2548

จากปัญหาบุกรุกดังกล่าว กทม. ได้กำหนดรายละเอียดข้อบังคับทางกฎหมายไว้ในร่างผังเมืองรวมกทม. ด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวบ้านบุกรุก เพราะที่ผ่านมาจะกำหนดเฉพาะข้อบัญญัติกทม. เท่านั้น แต่ต่อไปผังเมืองจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ เพื่อไม่ให้กระทบต่อการปฏิบัติงานของเจ้าหน้าที่ดังกล่าวต่อไป

สำหรับแนวคลองที่จะขุดเจาะใหม่เพิ่มเติม จะต้องมีการศึกษา หากคลองธรรมชาติ มีประสิทธิภาพเพียงพอก็ไม่จำเป็นต้องขุดใหม่ ขณะเดียวกันจังหวัดสมุทรปราการได้เสนอรัฐบาล ขุดและขยายแนวเขตคลองพระองค์เจ้าไชยานุชิต ขนาด 30 เมตรเพิ่มขึ้น เพื่อปรับปรุงเป็นทางผ่านของน้ำที่จะรับทางตอนเหนือของกทม.ผ่านแนวฟลัดเวย์โซนตะวันออก หรือทุ่งรับน้ำขนาดใหญ่ ให้ระบายลงอ่าวไทยได้อย่างรวดเร็ว ทั้งนี้หาก กทม.และจังหวัดในปริมณฑลร่วมมือกันหาทางขยายคลอง และขุดลอกคลองเก่าไว้เนิ่นๆ เชื่อว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมในปีต่อๆไปจะไม่มากเท่าปี 2554 นี้อย่างแน่นอน

ด้านนายพรเทพ เตชะไพบูลย์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวกรณีการแก้ปัญหาผู้บุกรุกแนวคลองว่า ต้องมีการขออำนาจศาลในการเข้าไปดำเนินการอีกทั้งยังต้องหารือกับกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ก่อน เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับผู้บุกรุกหรือผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการรื้อสิ่งกีดขวางตามคลองและตามพื้นที่แนวฟลัดเวย์เนื่องจากจะมีผลกระทบหลายฝ่าย

แนวฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก

ส่วนกรณีแนวฟลัดเวย์ หรือทุ่งรับน้ำตามธรรมชาติตามแนวพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ซึ่งตามปกติผังเมืองรวมกทม. ได้กำหนดแนวไว้ชัดเจน หรือพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม โดยแนวที่กำหนดเป็นฟลัดเวย์จริงๆ จะอยู่เฉพาะโซนตะวันออกของกทม. ปัจจุบันมี 152 ตารางกิโลเมตร ส่วนโซนตะวันตกของกทม. ไม่ได้กำหนดพื้นที่เขียวทแยงขาวเป็นพื้นที่รับน้ำ

อย่างไรก็ดี แนวฟลัดเวย์ได้กำหนดไว้เป็นพื้นที่รับน้ำในผังเมืองรวมกทม. ถึง 3 ฉบับติดต่อกัน หรือเกือบ 20 ปี โดยปัจจุบันมีความเข้มข้นมาก โดยเฉพาะการห้ามก่อสร้างอาคารในพื้นที่ฟลัดเวย์ เว้นแต่การก่อสร้างอาคารบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ หรือบ้านจัดสรร ที่ต้องมีขนาดแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 1,000 ตารางวา หรือขนาด 2.5 ไร่ แต่มีปัญหาว่า เอกชนและประชาชนเจ้าของที่ดินมักหลบเลี่ยง สร้างที่อยู่อาศัยที่เลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 คือ แบ่งแปลงที่ดิน 9 แปลง และใช้ข้อบัญญัติกทม. ที่ออกตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522 สร้างที่อยู่อาศัยแบบปลูกสร้างเองเพื่อการเกษตรได้ และสร้างอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวที่ผนังเว้น 50 เซนติเมตร หากเป็นผนังทึบ ต่อมาผังเมืองรวมกทม.ได้แก้ไขและกำหนดให้เว้นที่ว่างด้านละ 2 เมตร

***********************************************************

รื้อผังเมืองรวม กทม. 400 จุด

นายอัญชลี ปัทมาสวรรค์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า ขณะนี้ สำนักผังเมือง กทม.ได้เร่งรัดการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ คาดว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 3) จะสามารถประกาศให้ประชาชนแสดงความคิดเห็นได้ภายในเดือนกรกฎาคม 2554 จากนั้นจะนำเสนอต่อคณะกรรมการผังเมืองกทม. และกรมโยธาธิการเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการผังเมืองและดำเนินการตามขั้นตอนและประกาศใช้บังคับต่อไป

ลดเกรดพระราม 3

ผังเมืองใหม่จะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในกทม.แต่ละโซน ซึ่งมีทั้งปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่ม หรือปรับลดบทบาทการใช้ประโยชน์ที่ดินลง ซึ่งมีจำนวน 300-400 จุดทั่วกทม. โดยจะนำข้อมูลการใช้ประโยชน์ที่ดิน การพัฒนาและจำนวนประชากรเข้าออกพื้นที่เป็นเกณฑ์ ตัวอย่างเช่น เขตเศรษฐกิจใหม่ “ย่านพระราม3” เขตยานนาวา โซนริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นแนวยาว รหัส พ4-พ9 ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางเศรษฐกิจย่านสีลม สาทร ได้พิจารณาแล้วให้ปรับลดเป็นพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รหัส ย.9-ย.10 เป็นต้น ทั้งนี้เนื่องจากปัจจุบันมีเพียงคอนโดมิเนียมที่เข้าไปพัฒนา โดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มากกว่าการพัฒนาให้เป็นย่านการค้าการลงทุน ส่งผลให้ถนนพระราม 3 จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยแทบทั้งสิ้น

ที่ผ่านมาย่านพระราม 3  ได้ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงติดต่อกันในผังเมืองรวม กทม.ทั้ง 2 ฉบับ  นับย้อนหลังกลับไปจนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 10 ปี  แต่กลับกลายเป็นทำเลที่เงียบ จะมีเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่เข้าไปลงทุน ไม่มีแนวโน้มจะเติบโตเหมือนย่านสีลม สาทร เพราะระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าเข้าไม่ถึง ดังนั้น เมื่อถึงคราวที่ต้องประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ ตามวาระ ก็จำเป็นต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนไปตามข้อเท็จจริง

การพิจารณาปรับลดเกรดการใช้ที่ดินโซนพระราม 3 โดยเฉพาะริมแม่น้ำเจ้าพระยา แม้จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ เช่น ห้างสรรพสินค้า  อาคารสำนักงาน  สามารถทำได้แค่ 10% ของกิจกรรมรอง หากปรับลดสีผังจากสีแดงลงเป็นสีน้ำตาล จะส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินในย่านนั้น ลดลงเฉลี่ย 10-20% จากปัจจุบันที่มีการซื้อขายในระดับสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา

ปั้นคลองเตยย่านธุรกิจใหม่

สำนักผังเมืองได้พิจารณาผังใหม่ว่า จะขยับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ลงไปยังบริเวณเขตคลองเตยแทน โดยเฉพาะบริเวณท่าเรือคลองเตย ที่มีแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ รูปแบบศูนย์การแสดงสินค้า เพราะที่นั่นยังมีท่าเรือเพื่อขนส่งสินค้า โดยกำหนดให้ย่านดังกล่าวเป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม จากเดิมบริเวณดังกล่าวเป็นที่ดินราชการของการท่าเรือแห่งประเทศไทย หรือพื้นที่สีน้ำเงิน โดยจะกำหนดปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดง อย่างไรก็ดีช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ทางการท่าเรือแห่งประเทศไทยได้หารือกับสำนักผังเมืองกทม.ว่า จะขอปรับเปลี่ยนสีผังจากสีน้ำเงินเป็นสีแดง เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาในอนาคต    ซึ่งสำนักผังเมืองฯก็เห็นดีด้วย เพราะบริเวณดังกล่าวมีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน

ขณะเดียวกันได้พิจารณาปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณเขตสาทร เขตวัฒนา จากพื้นที่สีน้ำตาลเป็นพื้นที่สีแดง เนื่องจากมีรถไฟฟ้าผ่านและการพัฒนาอาคารชุด อาคารสำนักงานกระจายตัวออกไปย่านดังกล่าว ซึ่งการขยายตัวจากการลงทุนจากสีลม จะออกไปยังสาทร และวัฒนามากขึ้น

แจ้งวัฒนะส้มหล่น

นอกจากนี้พื้นที่ที่ปรับการใช้ประโยชน์เพิ่มคือ บริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ จากพื้นที่สีเหลืองส่วนใหญ่ ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม สีน้ำตาล เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย มีนบุรี พาดผ่าน เพื่อรองรับปริมาณการเพิ่มขึ้นของประชากรและผู้ทำงานภายในศูนย์และนอกศูนย์ราชการ ส่วนพื้นที่โซนตะวันออกของกทม. ซึ่งเป็นพื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่สีเขียวทแยงขาว จะกำหนดแนวเขตให้กระชับและชัดเจนขึ้น ไม่กว้างมาก ขณะเดียวกัน พื้นที่ของประชาชนที่ถูกจำกัดการใช้ประโยชน์พัฒนาได้น้อยหรือ ห้ามพัฒนาจะได้รับสิทธิ์การลดหย่อนภาษีชดเชย

ยันเดินหน้าพระราม 3

ด้าน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และที่ปรึกษาด้านผังเมือง กทม.กล่าวว่า โซนพระราม 3 จะคงเน้นการพัฒนาต่อไป ขณะเดียวกันได้เน้นการปรับใช้ประโยชน์เพิ่มบริเวณสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงแนวรถไฟฟ้ากว่า 10 สายที่กำหนดในแผนแม่บทแล้ว  โดยเฉพาะบริเวณสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการปัจจุบัน รัศมี  500 เมตร หากใครนำที่ดินบริจาคแก่สาธารณะ หรือเว้นที่ว่างเพื่อทำสวนสาธารณะหรือที่จอดรถ ไม่สร้างเต็มพื้นที่ จะให้โบนัสสูงสุด 15-20 เท่า จาก FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน เช่น FAR 10 ต่อ 1 หากเพิ่มพื้นที่สีเขียวมากขึ้น ก็ได้โบนัสพัฒนาเพิ่ม 15-20 เท่า เป็นต้น

คัดจากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ฉบับวันที่ 26-29 มิถุนายน 2554

***********************************************************

เปิดโผผังเมืองใหม่กทม.ปล่อยผีตึกสูงกลางกรุง เพิ่มโบนัสพื้นที่สีเขียวรอบสถานีรถไฟฟ้า

นางสาวอัญชลี ปัทมาสวรรค์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า สำนักผังเมืองอยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดร่างปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ หลังจากต่ออายุผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันที่จะหมดอายุวันที่ 15 พฤษภาคม 2554 นี้ ออกไปอีก 1 ปีถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2555

แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม. กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมร่างปรับปรุงผังเมืองรวมฉบับใหม่คืบหน้า 70% แล้ว ก่อนเสนอให้คณะกรรมการที่ปรึกษาด้านผังเมืองของ กทม. ที่มีผู้ว่าราชการเป็นประธานพิจารณาในเดือนเมษายนนี้ จากนั้นจะจัดประชุมรับฟังความคิดเห็นของประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเดือนพฤษภาคมนี้

ผังใหม่เมืองกระชับ-ลดโลกร้อน

แนวทางการปรับปรุงจะให้ความสำคัญกับการลดโลกร้อน หลักๆคือ
1. พัฒนาเมืองให้กระชับ จำกัดขอบเขตการพัฒนาเมืองและส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ถนน และให้ความสำคัญกับการขนส่งมวลชนระบบราง ที่ดินในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะได้รับสิทธิพิเศษส่งเสริมการพัฒนามากกว่าพื้นที่อื่น ๆ
2. เพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่โล่งว่างมากขึ้น เช่น อาจส่งเสริมการพัฒนาแนวสูงและมีพื้นที่ว่างด้านล่าง ให้โบนัสพิเศษที่ดินที่เพิ่มพื้นที่สีเขียว
3. ขอบเขตการพัฒนาเมืองจะพิจารณาตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป

เพิ่ม FAR แนวรถไฟฟ้า

ด้านสีผังเมืองจะไม่เปลี่ยนแปลงจากเดิมมาก จะเปลี่ยนเฉพาะบางพื้นที่โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกที่การพัฒนายังเบาบาง จะเพิ่มการพัฒนาเข้าไปมากขึ้น เช่น พื้นที่ใจกลางเมืองหรือพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) จะคงเดิม เพราะพัฒนาได้เต็มที่อยู่แล้ว แต่พื้นที่ในแนวรถไฟฟ้าโดยรอบสถานีรัศมี 500 เมตร จะส่งเสริมให้พัฒนามากขึ้น เพื่อให้คนหันมาใช้ระบบการขนส่งมวลชนแทนรถยนต์ส่วนตัว

ทั้งในแนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดใช้ในปัจจุบัน และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย   สายใหม่ อาทิ ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง ช่วงตากสิน-บางหว้า สีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) สีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) จะให้โบนัสพิเศษเหมือนเดิม แต่จะเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรอบสถานี ให้ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) พัฒนาได้มากขึ้น เช่น เดิมพื้นที่ ย.4 สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ให้สร้างได้ เป็นต้น พื้นที่ตลอดสองข้างทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์จะปรับสีผังเมืองบางบริเวณให้เป็นสีส้มพัฒนาได้หนาแน่นขึ้น

เพิ่มสีส้มรอบศูนย์ราชการใหม่

โดยรอบศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ จะเปิดการพัฒนามากขึ้น รองรับกับการอยู่อาศัยและแหล่งงานที่เพิ่มขึ้น รัศมีตั้งแต่เขตจตุจักรไปถึงถนนแจ้งวัฒนะ จากปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่สีน้ำเงิน (ส่วนราชการ) ล้อมรอบด้วยพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) จะปรับพื้นที่สีเหลืองบางส่วนเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้มากขึ้น

ฝั่งตะวันออกรับน้ำ-ตะวันตกที่อยู่อาศัยชั้นดี-ใต้ขยายเมืองสู่วงแหวนรอบนอก

ส่วนพื้นที่ฝั่งตะวันออก เช่น หนองจอก มีนบุรี ร่มเกล้า ลาดกระบัง ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม) สีเขียวลายขาว (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) จะคงเป็นพื้นที่รับน้ำไว้เหมือนเดิม ขณะที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิจะเน้นส่งเสริมการพัฒนาเรื่องโลจิสติกส์ การขนส่งสินค้าในย่านลาดกระบังและร่มเกล้ามากขึ้น

สำหรับพื้นที่ฝั่งตะวันตก เช่น ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา ฯลฯ แม้จะถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียวและเขียวลายขาวเหมือนกัน แต่จะถูกกำหนดเป็นที่อยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี เช่น บ้านเดี่ยว เป็นต้น และเพิ่มพื้นที่สีเขียวมากขึ้นเพื่อป้องกันภาวะโลกร้อน

ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯฝั่งใต้ เช่น พระราม 2 บางบอน จะปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินย่านถนนวงแหวนรอบนอก จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียว สีเหลือง และสีส้ม จะเพิ่มพื้นที่สีเหลืองให้สร้างที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ซึ่งกทม.อาจจะกำหนดให้มีการขยายเมืองไปบริเวณนี้เพิ่มเพื่อลดความแออัดในเมือง

ยกเลิกศูนย์คมนาคมตากสิน

ขณะเดียวกันในส่วนของศูนย์คมนาคมจากเดิมกำหนดไว้ 3 แห่ง คือตากสิน พหลโยธิน และมักกะสัน ผังเมืองรวมฉบับใหม่จะยกเลิกบริเวณตากสิน เนื่องจากรัฐบาลไม่มีแนวคิดจะพัฒนาแล้ว และจะปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ เน้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและหนาแน่นมาก โดยจะพิจารณาพื้นที่บริเวณวงเวียนใหญ่แทน เนื่องจากมีรถไฟฟ้าหลายสายพาดผ่าน ทั้งบีทีเอส สายสีน้ำเงิน และสีแดง ต่อไปจะเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญในการเดินทาง

ผุดผังสาธารณูปโภคแก้น้ำท่วม

พร้อมกับเพิ่มผังสาธารณูปโภค เช่น ระบบป้องกันน้ำท่วม จะกำหนดพื้นที่ชัดเจนว่าบริเวณใดมีระบบป้องกันน้ำท่วมหรือเพิ่มระบบอุโมงค์ส่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ เป็นต้น อีกทั้งจะให้เจ้าของที่ดินกันพื้นที่ว่าง ครึ่งหนึ่งเป็นบ่อพักน้ำ นอกจากนี้เพื่อป้องกันโลกร้อนจะมีผังแสดงพื้นที่สีเขียวเป็นพื้นที่โล่งและส่วนสาธารณะเพิ่มขึ้น หากเจ้าของที่ดินทั้งส่วนบุคคลและหมู่บ้านจัดสรรให้พื้นที่สีเขียวเพิ่มจะได้โบนัสพิเศษ

เพิ่มถนนสายรองเชื่อมตรอกซอย

ส่วนโครงข่ายคมนาคมจะมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 12 สาย โครงข่ายถนนซึ่งจะมียกเลิกแนวถนนสายหลักบางสายที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมนานแล้ว แต่ปัจจุบันยังไม่มีการก่อสร้าง และจะเพิ่มถนนสายรองในพื้นที่ชั้นกลางมากขึ้น เพื่อเชื่อมตรอกซอกซอยและเชื่อมโยงการเดินทางได้มากขึ้น

คัดจาก ประชาชาติธุรกิจ online
วันที่ 21 เม.ย. 2554

***********************************************************

กทม.จะปรับค่า FAR ย่านธุรกิจให้เกิน 10 เท่า

นางสาวอัญชลี ปัทมาสวรรค์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ขณะนี้ สำนักฯอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ของการปรับค่า FAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จากเพดานสูงสุด สัดส่วน FAR 10:1 หรือ 10 เท่าของแปลงที่ดิน ปรับให้สามารถใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้น สัดส่วนเกิน 10 เท่าขึ้นไป อาทิ อาจจะไล่ตามความเหมาะสม อาทิ 11:1 12:1 13:1 14:1 15:1 เป็นต้น แต่เพดานจะเป็นเท่าไหร่ต้องพิจารณาอีกครั้ง  ส่วน FAR สำหรับพื้นที่อื่นๆ อาจจะผ่อนปรนขยับขึ้นตามความเหมาะสมเนื่องจากสภาพของเมืองเปลี่ยนแปลงไป

“กรณีที่เน้นปรับการใช้ประโยชน์ในกรุงเทพฯชั้นในมากขึ้น เนื่องจากมีระบบรางเชื่อมโครงข่าย อาทิ รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ดังนั้นทำเลดังกล่าวจึงมีศักยภาพ ต้องพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่า และปัจจุบันราคาที่ดินก็ขยับสูงมาก เพราะความต้องการมีสูง นอกจากนี้ สำนักฯไม่ต้องการให้การพัฒนาขยายตัวออกไปย่านชานเมืองมากเกินไป เพราะจะกระทบต่อพื้นที่เกษตรกรรม ที่สำคัญระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะยังไปไม่ถึง โดยเฉพาะหน่วยงานภาครัฐมีงบประมาณที่จำกัด ดังนั้นการพัฒนาจึงเน้นในเมืองที่มีทั้งแหล่งงาน ที่อยู่อาศัยและระบบขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์แบบเป็นส่วนใหญ่”

นอกจากนี้ ที่ผ่านมา สำนักฯได้ลงสำรวจการใช้ประโยชน์ที่ดิน กับปริมาณประชากรของคนกรุงปรากฏว่า ในเขตกรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง พื้นที่ยังมีเหลือต่อการพัฒนา ทั้งกิจกรรมหลักและกิจกรรมรอง ขณะที่ปริมาณประชาชนลดลง เมื่อเทียบจากปีที่ผ่านมา ซึ่งประเมินได้ว่า ในย่านดังกล่าวยังพัฒนาไม่เต็มพื้นที่จนถึงขั้นแออัด  และหากเปิดพื้นที่ไปยังพื้นที่อื่นโดยไม่ควบคุม ก็จะทำให้เกิดปัญหาตามมา เช่น จราจรติดขัด น้ำประปาติดขัด น้ำไม่ไหลหรือไหลอ่อน ปัญหาขยะ มลพิษฯลฯ ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนได้ร้องเรียนให้ผ่อนปรนให้พัฒนาได้มากขึ้นโดยมองว่าราคาที่ดินขยับสูงไปมากโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ดังนั้นผังใหม่ควรจะปรับเพิ่มให้บ้างเพื่อสอดรับกับราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป

 

คัดจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ฉบับวันที่ 27 กุมภาพันธ์ – 2 มีนาคม พ.ศ. 2554

 

***********************************************************

รื้อผังคุมพื้นที่สีเขียวทั่วกรุงเทพฯ

นางสาวปัญญภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยกรณีที่กรมโยธาธิการและผังเมืองกำหนดให้พื้นที่สีเขียวหรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมทั่วประเทศ ต่อไปห้ามใช้ประโยชน์ในกิจกรรมอื่น โดยเฉพาะการพัฒนาเชิงพาณิชย์ อาทิ บ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เป็นพื้นที่เพื่อเกษตรกรรมหรือปอด ตามกิจกรรมตามประเภทกิจกรรมหลัก เพื่ออนุรักษ์พื้นที่โล่งว่าง พื้นที่เกษตรให้คงอยู่นั้น สำนักผังเมืองมองว่าเป็นเรื่องที่ดีและกทม.เองจะนำแนวทางดังกล่าวไปถือปฏิบัติในการปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ที่จะบังคับใช้แทนฉบับปัจจุบันที่จะหมดอายุลงในปี 2554 นี้ โดยพื้นที่สีเขียวจะให้คงเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและปอด กทม. ห้ามพัฒนาเชิงพาณิชย์ประเภทบ้านจัดสรร แต่อนุโลมให้สร้างบ้านอยู่อาศัยลักษณะปลูกสร้างเอง เพื่อทำการเกษตร หรือเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งจะช่วยคุ้มครองพื้นที่สีเขียวให้คงเป็นปอดขนาดใหญ่อย่างคงทนถาวร

“นอกจากนี้ยังช่วยยับยั้งไม่ให้การพัฒนาลุกลามเข้าไปในพื้นที่เกษตรมากขึ้น ขณะที่สาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน บริการสาธารณะของรัฐยังเข้าไม่ถึง อาทิ ถนน ระบบขนส่งมวลชน รถประจำทาง ไฟฟ้า ประปา ฯลฯ เพราะที่ผ่านมาผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ทางการเกษตร แต่ยังผ่อนปรนให้ทำกิจกรรมรองได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ นั่นหมายถึงบ้านจัดสรรนั่นเอง”

นางสาวปัญญภัสสร์กล่าวต่อไปว่า แม้ผังเมืองใหม่จะเข้มงวด ห้ามพัฒนาบ้านจัดสรรในพื้นที่สีเขียว แต่มุมกลับกันจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการในพื้นที่เลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยแบ่งแปลงที่ดินเพียง 9 แปลง เท่ากับเป็นบ้านที่ปลูกสร้างเอง ซึ่งปัญหานี้ทางสำนักฯอยู่ระหว่างหามาตรการปิดช่องโหว่ดังกล่าว

 

คัดจาก หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ฉบับวันที่ 24 – 26  กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2554