ควบคุมสัญญาการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย

ควบคุมสัญญาการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย

14 พ.ย. 2559

คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559” ลงวันที่ 16 มิถุนายน พ.ศ. 2559 ให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 เป็นต้นไป

ประกาศฉบับนี้ออกตามมาตรา 35 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2541 เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นส่วนรวม โดยได้กำหนดควบคุมสัญญาสำหรับธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารที่ผู้บริโภคมีวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อการอยู่อาศัย มิได้นำอาคารทั้งหมดหรือบางส่วนไปขาย ให้เช่า ให้เช่าซื้อหรือจัดหาโดยเรียกค่าตอบแทน

ตามประกาศฉบับดังกล่าว สัญญารับจ้างก่อสร้างอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภค ต้องมีข้อความเป็นภาษาไทย ขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มม. มีจำนวนไม่เกิน 11 ตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว และต้องมีสาระสำคัญและเงื่อนไขตามที่กำหนด ได้แก่
– รายละเอียดเกี่ยวกับสถานที่ทำสัญญา วันเดือนปีที่ทำสัญญา วัตถุประสงค์ของการใช้อาคาร รูปแบบอาคาร สถานที่ทำการก่อสร้าง ชื่อ ที่อยู่ และเลขประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่าย กรณีผู้ประกอบธุรกิจที่เป็นนิติบุคคล ให้ระบุรายละเอียดตามหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องด้วย
– รายละเอียดเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดที่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม หน้าที่ในการจัดหาวัสดุและอุปกรณ์ ตามชนิด ขนาดและคุณภาพตามที่ระบุไว้ในสัญญา หรือตามรายการที่แนบท้ายสัญญาที่ใช้ในการก่อสร้าง
– บัญชีแสดงปริมาณวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและราคา
– รายละเอียดเกี่ยวกับงวดงานกับการชำระเงินตามเนื้องานที่ได้สัดส่วนกันในแต่ละงวด
– กำหนดระยะเวลาในการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารภายในกำหนดนับแต่วันทำสัญญา
– กำหนดระยะเวลาการรับจ้างสร้างอาคารให้แล้วเสร็จ นับแต่วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร
– ความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจเพื่อความเสียหายใดๆที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง กรณีโครงสร้างของอาคารภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่รับมอบอาคาร กรณีส่วนควบและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของอาคาร รั้วและกำแพง ภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่รับมอบอาคาร หรือวันที่รับมอบรั้วหรือกำแพง
– ผู้บริโภคมีสิทธิที่จะแก้ไข เพิ่มเติม หรือลดงานได้โดยไม่ต้องเลิกสัญญา
– ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาต และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมายและวิชาชีพ
– การผิดสัญญาของผู้บริโภคที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุเหตุในเรื่องนั้นๆ ไว้เป็นการเฉพาะโดยเน้นข้อความให้เด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และก่อนบอกเลิกสัญญาต้องแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้บริโภค โดยกำหนดระยะเวลาให้ผู้บริโภคแก้ไขการผิดสัญญาเรื่องนั้นไม่น้อยกว่า 30 วัน
– หากผู้ประกอบการไม่เริ่มทำการก่อสร้างภายในกำหนดเวลาตามสัญญาหรือภายในระยะเวลาอันสมควร หรือทำการก่อสร้างล่าช้าโดยมิใช่ความผิดของผู้บริโภคจนคาดหมายได้ว่าการก่อสร้างนั้นไม่อาจแล้วเสร็จได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วในงวดงานที่ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้าง รวมถึงค่าเสียหายอื่นๆ หรือในกรณีผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาการรับจ้างก่อสร้างอาคาร ถ้าปรับครบร้อยละ 10 ของราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดแล้ว เห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้บริโภคก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
– กรณีเกิดเหตุสุดวิสัยที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ เป็นเหตุให้การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงโดยมิใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ ให้สามารถขยายระยะเวลาแล้วเสร็จตามสัญญาออกไปเท่ากับเวลาที่ต้องเสียไป โดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องแจ้งเหตุ พร้อมหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้บริโภคทราบภายใน 7 วันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง

นอกจากนั้น ข้อสัญญาต้องไม่มีลักษณะหรือความหมายทำนองเดียวกันที่ไม่เป็นธรรม อย่างเช่น
– การยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญา ความชำรุดบกพร่อง หรือละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ
– การให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเลิกสัญญากับผู้บริโภคโดยไม่ต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร หรือโดยผู้บริโภคมิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
– การให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเรียกร้องให้ผู้บริโภคชำระหนี้ก่อนกำหนดเวลาในสัญญาโดยผู้บริโภคมิได้ผิดนัดชำระหนี้หรือผิดสัญญา
– การให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเปลี่ยนแปลงรายละเอียดและเงื่อนไขต่างๆ ตามที่กำหนดในสัญญาจนทำให้ผู้บริโภคต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญา โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้บริโภค
– การจะไม่คืนเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระมาแล้วไม่ว่ากรณีใดๆ
– การกำหนดว่าผู้บริโภคหรือผู้แทนจะเข้าไปตรวจตราการงานในสถานที่ที่ก่อสร้างจะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ประกอบธุรกิจก่อน
– ฯลฯ

ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค หากสัญญาที่ทำขึ้นไม่ใช้ข้อสัญญาตามที่ประกาศกำหนดหรือใช้ข้อสัญญาดังกล่าวแต่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไข จะถือว่าสัญญานั้นใช้ข้อสัญญาดังกล่าวหรือใช้ข้อสัญญาดังกล่าวตามเงื่อนไขนั้น แล้วแต่กรณี ส่วนข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ถ้าสัญญาที่ทำขึ้นใช้ข้อสัญญาดังกล่าว ก็ให้ถือว่าสัญญานั้นไม่มีข้อสัญญาเช่นว่านั้น
ดาวน์โหลดประกาศฯ