ข้อกำหนดจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครฉบับใหม่

ข้อกำหนดจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครฉบับใหม่

15 พ.ย. 2565

คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครออก “ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2565” เพื่อปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศํยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550 ให้เหมาะสมกับสภาวการณ์ปัจจุบัน และสอดคล้องกับหลักเกณฑ์ที่กำหนดตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2565 โดยข้อกำหนดฉบับใหม่นี้ ให้ใช้บังคับแทนข้อกำหนดเดิม ฉบับ พ.ศ. 2550 และฉบับแก้ไข โดยให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 30 วันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา คือวันที่ 15 ธันวาคม 2565

ข้อกำหนดต่างๆ ในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ มีข้อกำหนดที่มีการปรับปรุงแก้ไขหรือเพิ่มเติม ที่สำคัญๆ พอสรุปได้ดังนี้

บททั่วไป
– เพิ่มข้อกำหนดให้มีวิศวกรผู้ควบคุมงาน
ข้อ 7 การจัดทำสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ ในโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องมีวิศวกรผู้ควบคุมงานให้เป็นไปตามแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ และแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ โดยวิศวกรผู้ควบคุมงานต้องลงนามรับรองเป็นหนังสือ
ให้ส่งหนังสือรับรองตามวรรคหนึ่ง พร้อมสำเนาใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชำชีพวิศวกรรมควบคุมต่อคณะกรรมการ หรือคณะอนุกรรมการที่คณะกรรมการมอบหมาย เพื่อประกอบการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ ในโครงการจัดสรรที่ดิน

การแสดงแผนผัง
– แผนผังการจัดสรรที่ดินต่างๆ เดิมจะต้องจัดทำบนกระดาษขนาดมาตรฐาน A1 ได้แก้ไขให้เป็น กระดาษขนาดมาตรฐาน A1 หรือขนาดใหญ่กว่า (ข้อ 8 วรรคสอง)

ขนาดและเนื้อที่ของที่ดิน
– ขนาดที่ดินแปลงย่อยสำหรับการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายเฉพาะที่ดิน หรือที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว เดิม ที่ดินแปลงย่อยต้องมีขนาดความกว้างหรือความยาวไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา แก้ไขเป็น ต้องมีขนาดความกว้างหรือความยาวไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา (ข้อ 11 (1))
– ขนาดที่ดินแปลงย่อยสำหรับการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝด เดิม ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 9.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา แก้ไขเป็น ต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา (ข้อ 11 (2))

ระบบการระบายน้ำ
– ความเอียงลาดของท่อระบายน้ำ เดิม แยกเป็น กรณีที่ท่อมีขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 40 เซนติเมตร ต้องมีความลาดเอียงของท่อไม่ต่ำกว่า 1 : 500 และกรณีที่ท่อระบายน้ำมีขนาดใหญ่กว่านั้นจะต้องมีความลาดเอียงของท่อไม่ต่ำกว่า 1 : 1000 แก้ไขเป็น ต้องมีความลาดเอียงไม่ต่ำกว่า 1 : 1000 (ข้อ 16 (8.3))
– บ่อพักท่อระบายน้ำ เดิม กำหนดสำหรับประเภทบ้านเดี่ยว ต้องจัดให้มีประจำทุกแปลงย่อย และสำหรับบ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ ให้มี 1 บ่อต่อ 2 แปลง โดยให้มีระยะห่างระหว่างบ่อพักไม่เกิน 15.00 เมตร แก้ไขเป็น ไม่มีการแยกประเภท โดยให้มีข้อกำหนดเดียวกัน คือ ให้มีระยะห่างระหว่างบ่อพักไม่เกิน 15.00 เมตร (ข้อ 16 (8.6)(ก))

ระบบบำบัดน้ำเสีย
– เดิมกำหนดว่า ระบบบำบัดน้ำเสียจะเป็นประเภทระบบบำบัดน้ำเสียอิสระเฉพาะแต่ละที่ดินแปลงย่อย หรือ ประเภทระบบบำบัดกลางที่รวบรวมน้ำเสียมาบำบัดเป็นจุดเดียวหรือหลายจุดก็ได้ ข้อกำหนดฉบับใหม่กำหนดให้ระบบบำบัดน้ำเสียต้องเป็นระบบบำบัดอิสระเฉพาะแต่ละที่ดินแปลงย่อย (ระบบบำบัดน้ำเสีย แบบครัวเรือน) พร้อมบ่อดักไขมัน และต้องจัดทำระบบบำบัดน้ำเสียรวมชนิดเติมอากาศหรือที่มีมาตรฐานเทียบเท่าในโครงการจัดสรรที่ดินก่อนระบายน้ำลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ โดยมีข้อยกเว้นสำหรับโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) และเพิ่มรายละเอียดสำหรับการคำนวณคือ กำหนดให้ปริมาณน้ำเสีย 1 แปลง ต้องไม่ต่ำกว่า 1,000 ลิตร ต่อวัน และหลักเกณฑ์ในการออกแบบต้องกำหนดให้มีระยะเวลาเก็บกัก (HRT) ไม่น้อยกว่า 4.5 ชั่วโมง รวมทั้งมีความต้องการออกซิเจนไม่น้อยกว่า 2 Kg Oxygen/1 Kg BOD โดยได้กำหนดสูตรสำหรับการคำนวณปริมาตรของระบบบำบัดน้ำเสียรวมส่วนเติมอากาศ (ข้อ 17 (2)) (หมายเหตุ: ข้อกำหนดไม่ได้ให้ความหมายของคำว่า “โครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ)” ไว้)

การคมนาคม การจราจร
– เดิมกำหนดให้ที่กลับรถกรณีที่เป็นวงเวียน ต้องมีรัศมีความโค้งวัดจากจุดศูนย์กลางถึงกึ่งกลางถนนไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร ได้แก้ไขเพิ่มเติมให้เป็น กรณีที่มีการจัดทำวงเวียน (ไม่ว่าจะใช้เป็นที่กลับรถหรือไม่) ต้องมีระยะต่างๆ เช่นเดิม และเพิ่มกำหนดให้มีขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางไม่น้อยกว่า 21.00 เมตรด้วย (ข้อ 20)
– ทางเข้าออกของโครงการที่บรรจบกับทางหลวงแผ่นดินหรือทางสาธารณประโยชน์ ซึ่งต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่าเกณฑ์ที่กำหนดในเรื่องขนาดของถนน ข้อกำหนดฉบับใหม่ได้เพิ่มข้อยกเว้นกรณีที่ถนนทางเข้าออกโครงการเป็นถนนภาระจำยอม และมีความกว้างของเขตทางน้อยกว่าเกณฑ์กำหนด ก็ให้อยู่ในดุลยพินิจของคณะกรรมการที่จะพิจารณาอนุญาตได้ แต่ถนนดังกล่าวต้องมีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร และมิได้เป็นถนนที่เกิดจากการดำเนินการของผู้ขอหรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับผู้ขอ (ข้อ 21)
– กรณีที่เป็นถนนปลายตันต้องจัดให้มีที่กลับรถ เดิมมีกรณีที่กลับรถที่เป็นวงเวียน เปลี่ยนเป็นกรณีที่เป็นรูปตัวโอ (O) ต้องมีเส้นผ่านศูนย์กลางไม่น้อยกว่า 14.00 เมตร (ข้อ 22 (3)(ก))
– ที่กลับรถ กรณีที่เป็นรูปตัวที (T) กำหนดให้เป็นที่กลับรถเฉพาะที่จัดทำที่บริเวณปลายตัน (ข้อ 22 (3)(ข))
– ผิวจราจร เดิมให้วัสดุพื้นทางมีความหนาและบดอัดจนมีความแน่นตามที่กรุงเทพมหานครกำหนด แก้ไขเป็นตามหลักวิชาการทางวิศวกรรม (ข้อ 25 (3))
– สะพาน สะพานท่อ และท่อลอด ซึ่งเดิมให้เป็นไปตามแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจากกรุงเทพมหานคร แก้ไขเป็น ตามแบบการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ (ข้อ 28)

การโทรคมนาคม และความปลอดภัย
– ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง ซึ่งเดิมเขียนไว้อย่างห้วนๆ เพียงต้องจัดให้มี และไว้ในข้อเดียวกันกับเรื่องการติดตั้งหัวดับเพลิง ได้แก้ไขให้แยกข้อกัน โดยระบบไฟฟ้าส่องสว่าง กำหนดว่า ต้องจัดให้มีในบริเวณพื้นที่สาธารณูปโภคและบริการ สาธารณะ โดยใช้หลอดไฟฟ้าส่องสว่างชนิดประหยัดพลังงานไฟฟ้า ตามมาตรฐานของการไฟฟ้านครหลวง (ข้อ 31)
– สำหรับการติดตั้งหัวดับเพลิง เดิม ให้เป็นไปตามมาตรฐานของการประปานครหลวง แก้ไขเป็น ตามมาตรฐานของการประปานครหลวง หรือการประปาส่วนภูมิภาค แล้วแต่กรณี (ข้อ 32)
– ข้อกำหนดฉบับใหม่ ได้เพิ่มระบบโทรคมนาคมเข้ามา ได้แก่ ต้องจัดให้มีระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV) หรือระบบการบันทึกภาพเคลื่อนไหว หรือระบบอื่นที่มีประสิทธิภาพเทียบเท่าหรือดีกว่า ติดตั้งบริเวณทางเข้าและทางออกโครงการจัดสรรที่ดิน (ข้อ 33) ส่วนข้อกำหนดกรณีจะจัดระบบโทรศัพท์ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้แสดงแผนการดำเนินการต่อคณะกรรมการ เปลี่ยนจาก ระบบโทรศัพท์ เป็น ระบบโทรคมนาคม (ข้อ 34)
– เพิ่มข้อกำหนดในกรณีที่ผู้ขอจะจัดให้มีบริการรถรับส่ง ให้แสดงแผนการดำเนินการต่อคณะกรรมการ (ข้อ 35)

ระบบสาธารณูปโภค
– ระบบประปา ได้ตัดข้อกำหนดในกรณีที่โครงการตั้งอยู่นอกบริเวณที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่น สามารถให้บริการได้ ออกไป โดยแก้ไขให้ต้องใช้บริการการจ่ายน้ำประปาของการประปานครหลวง หรือการประปาส่วนภูมิภาค ซึ่งที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในพื้นที่จำหน่ายน้ำ แล้วแต่กรณี

ดาวน์โหลด: ข้อกำหนดฯ

Facebook
Twitter
LinkedIn